Właściwe przepisy polskiego prawa regulują dość precyzyjnie wszelkie kwestie związane z warunkami technicznymi, które należy wypełnić, w przypadku planów budowy budynku mieszkalnego w określonym położeniu. Przepisy te biorą „po lupę” zwłaszcza odległości pomiędzy budynkami oraz pozostałymi obiektami obliczając je od granic działki. Jak się okazuje, jednym z kluczowych i newralgicznych czynników decydującym o możliwym ustawieniu budynku na naszej działce jest kwestia rozmieszczonych w nim otworów. Planując konkretną ilość okien powinno się zatem brać pod uwagę wiele czynników, także regulacje odnoszące się do wymaganych odległości.
Granica działki a odległość od budynku – analiza możliwości
Umiejscowienie domu należy przemyśleć już na etapie wyboru projektu domu. Ma to największe znaczenie dla osób, które dysponują dość ograniczonym terenem, tak jak dzieje się to w przypadku działek o wielkości 16 m. Tak więc usytuowanie drzwi i okien determinuje rozmieszczenie ścian, a co za tym idzie zostaje poddane surowej ocenie przez właściwy organ rozstrzygający wszystkie szczegółowe regulacje. Na tej podstawie określa się prawidłowość wykonanej zabudowy. Nie ma tutaj miejsca na błędy. Granica działki i odległości graniczne, stanowiące obowiązkową przestrzeń, której trzeba bezwzględnie przestrzegać w każdym wariancie budowy domu jednorodzinnego. Określone zostały na 3 m (w przypadku kiedy budynek jest skierowany w stronę granicy parceli ścianą bez okien i drzwi – nie posiadającą otworów wlotowych i wylotowych) oraz na 4 m (w przypadku, kiedy ściana posiadająca otwory okienne i drzwiowe będzie postawiona od strony skraju działki).
Elementy, które mogą znajdować się bliżej granicy działki
Co istotne, lista elementów składowych budynku, które mogą wystawać poza obręb wytyczony powyższym przepisem nie jest wcale mała. Obejmuje ona m.in. wszelkie konstrukcje balkonowe, dachowe (szczególnie zadaszenie wejścia), gzymsy, okapy czy konstrukcje tarasu lub schody. Wszystkie te elementy mogą być położone w podległości minimum półtora metra licząc od granicy oddzielającej działkę od kolejnej, sąsiedniej własności. Obowiązujące obecnie regulacje prawne nie określają metody mierzenia ścian w przypadku potrzeby wyznaczenia ich odległości od granicy działki. Poprzedni przepis, obowiązujący do 2009 roku stanowił, że odległość tę należy mierzyć w poziomie licząc od najbliżej położonej zewnętrznej krawędzi otworu okiennego lub drzwiowego. Dzięki temu możliwe było przybliżenie do granicy działki reszty ściany nie mającej żadnych otworów.
Trzeba przyznać, ten obowiązujące od niedawna regulacje, które w założeniu miały być bardziej czytelne i odpowiadać współczesnym potrzebom budowlanym, przyniosły niespodziewanie dodatkowe wątpliwości i niekiedy utrudniają życie wszystkim osobom podejmującym się budowy własnego domu. Zapisy prawa stanowią, że dopuszcza się nawet takie umiejscowienie budowanego domu przy granicy działki, aby granica działki była oddalona jedynie o półtora metra od budynku. Jednak w takim wariancie zabudowy musi być spełniony konkretny warunek. Przede wszystkim jego zewnętrzna ściana, licząc od granicy do sąsiedniej działki, musi stanąć w odległości nie mniejszej, niż najbliższy fragment zewnętrznej ściany budynku już wybudowanego (ściana ta powinna stać w minimalnej odległości wynoszącej pełne 3 m).
Nieprzekraczalna odległość od granicy działki, a garaż?
Garaż, podobnie jak dom, stanowi obiekt budowlany, dlatego w tym przypadku za niedopuszczalne uważa się przybliżenie budynku garażu do granicy działki.
Jednocześnie należy zdawać sobie sprawę, że budowany przez nas dom powinien być umiejscowiony w pasie terenu ustawionym prostopadle względem granicy działki, przy czym szerokość tego pasa powinna zostać wyznaczona przez fragment stojącego już budynku, który powinien być oddalony na odległość maksymalną 3 m licząc od skraju działki. Istotne zastrzeżenie reguluje kwestię wysokości nowo powstającego domu, który nie może przekroczyć górnego rozmiaru już istniejącego domu. Czasem w najmniej oczekiwanym momencie w sukurs może nam przyjść miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, ustanowiony dla terenu, na którym akurat zaplanowaliśmy się wybudować nasz wymarzony dom. Dzięki temu może się okazać, że plan ten dopuszcza posadowienie naszego domu tuż obok granicy działki, jaką dysponujemy. Nawet w przypadku braku takiego planu, podobną zgodę możemy uzyskać na podstawie decyzji o warunkach zabudowy danego miejsca.
